Derecho inmobiliario · Propietarios

    Restitución de Inmueble Arrendado en Colombia: cómo recuperar su propiedad

    Una propietaria en Cedritos llevaba 11 meses sin recibir el arriendo de un apartamento de $2.400.000. El inquilino prometía, no pagaba, y el contrato se vencía en 4 meses. Cuando nos llamó, calculamos que para cuando ella creyera “esperar a que se cumpla el contrato”, ya iba a deber $32 millones imposibles de cobrar. Presentamos restitución por mora en 9 días. En 7 meses el apartamento estaba desocupado y se ejecutó pagaré por canones vencidos. Si su inquilino no paga o no quiere irse, lea esto antes de seguir aceptando promesas.

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    Cuándo nos llaman

    • El inquilino lleva más de 2 meses sin pagar el canon o las administraciones.
    • El contrato venció y el inquilino se niega a desocupar.
    • El inmueble se está usando para algo distinto a lo pactado (vivienda convertida en bodega, local en bar clandestino).
    • El inquilino subarrendó sin autorización a un tercero.
    • El inmueble sufrió deterioro grave por negligencia o uso indebido.
    • Necesita el inmueble para vivienda propia o de pariente cercano y notificó con la antelación legal.

    Causales legales de restitución bajo Ley 820/2003

    La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Las causales para que un propietario pida restitución son taxativas: no puede inventar nuevas, pero sí debe acreditar la que invoque.

    • Mora en el pago (Art. 22 numeral 8): dos cánones consecutivos o el equivalente a 60 días en mora.
    • Vencimiento del contrato con preaviso de mínimo 3 meses por escrito.
    • Subarriendo no autorizado o cesión del contrato sin permiso.
    • Cambio de destinación del inmueble distinta a la pactada en contrato.
    • Mejoras no autorizadas que deterioran o modifican estructura.
    • Violación de obligaciones contractuales graves y reiteradas (ruido, daños, irrespeto a reglamento de propiedad horizontal).
    • Necesidad del arrendador para vivienda propia, de pariente hasta segundo grado, o demolición y obra nueva, con preaviso de 3 meses e indemnización de 3 cánones.

    Lo que pasa si demora la demanda

    Cada mes que pasa sin demandar, el inquilino moroso acumula más deuda y menos capacidad de pago. Si lleva 4 meses sin pagar y el canon es $2M, ya le debe $8M. A los 12 meses son $24M. La realidad procesal en Bogotá: aunque demande hoy, la sentencia y desalojo demoran entre 6 y 12 meses según juzgado. Eso significa que entre la mora actual y la sentencia, el inquilino puede acumular hasta 18 meses de canones imposibles de cobrar si no tiene bienes a su nombre. Demandar tarde es regalar dinero.

    Qué hacemos en el proceso

    1. Revisión del contrato y prueba de mora: extractos bancarios, comprobantes, comunicaciones. Identificamos la causal más fuerte.
    2. Requerimiento de pago notarial: paso previo obligatorio para mora, con plazo de 10 días.
    3. Demanda de restitución de inmueble arrendado ante juez civil municipal: cuantía menor (hasta 40 SMMLV) o mínima cuantía según valor.
    4. Solicitud de medida cautelar: secuestro provisional del inmueble si hay riesgo de deterioro o fuga del inquilino.
    5. Audiencia única y sentencia.
    6. Diligencia de entrega con apoyo de la Policía Nacional si el inquilino no desocupa voluntariamente.
    7. Proceso ejecutivo paralelo sobre el pagaré que firmó el inquilino al inicio del contrato para cobrar canones adeudados.

    Honorarios

    Trabajamos con tarifa plana definida desde el contrato. Sin sorpresas.

    • Restitución por mora, contrato vigente: $3.500.000 a $5.500.000 según cuantía.
    • Restitución por vencimiento de contrato: $3.000.000 a $4.500.000.
    • Restitución con oposición o subarriendo complicado: $5.500.000 a $8.000.000.
    • Proceso ejecutivo paralelo para cobro de cánones: 15% a 20% de lo recuperado (cuota litis).
    • Gastos procesales (notificación notarial, copias, edictos, secuestre): $600.000 a $1.500.000.

    Casos recientes

    • Apartamento en Cedritos, $2.4M canon, 11 meses de mora. Demanda en 9 días, desalojo en 7 meses. Honorario $4.200.000 + ejecutivo a éxito.
    • Local comercial en Chapinero usado como bar clandestino sin permiso. Restitución por cambio de destinación. Sentencia en 8 meses. Honorario $5.800.000.
    • Casa en Suba subarrendada a 4 familias sin autorización. Restitución por subarriendo. Sentencia y desalojo en 9 meses. Honorario $5.500.000.
    • Apartamento en Salitre, inquilino con contrato vencido se negaba a desocupar 14 meses. Restitución por vencimiento. Desalojo en 6 meses. Honorario $3.500.000.
    • Bodega en Fontibón con daños estructurales por negligencia. Restitución + ejecutivo por daños. Recuperación de $48M en perjuicios. Honorario $6.500.000 + 18% sobre recuperado.

    Preguntas frecuentes

    ¿Puedo desalojar al inquilino sin demanda, cambiando la cerradura?

    No. Eso configura despojo y lo expone a denuncia penal por violación de domicilio (Art. 189 CP) y a tener que reintegrarlo bajo acción policiva o tutela. El desalojo solo se hace con sentencia judicial y diligencia oficial.

    ¿Sirve denunciar al inquilino por estafa si no paga?

    No. La mora en arrendamiento es asunto civil, no penal. La Fiscalía no atiende incumplimientos contractuales. La ruta correcta es siempre la restitución civil + cobro ejecutivo.

    ¿Qué pasa si el inquilino paga en mitad del proceso?Si paga lo adeudado más costas e intereses antes de sentencia, el proceso termina por purga de mora (Art. 424 CGP). Por eso conviene tener pagaré firmado al inicio: aunque purgue mora, queda el cobro ejecutivo por daño emergente.

    ¿Cuánto demora un proceso de restitución en Bogotá?

    Entre 6 y 12 meses desde la presentación de la demanda hasta el desalojo efectivo. En juzgados de mayor congestión puede llegar a 14 meses.

    ¿Necesito que el contrato esté autenticado en notaría?

    No es obligatorio, pero ayuda. Un contrato firmado y con copia entregada al inquilino es suficiente. Si no hay contrato escrito, el arrendamiento se presume verbal y la prueba es más exigente (recibos, transferencias, testigos).

    ¿Puedo restituir si el inquilino tiene niños viviendo allí?

    Sí. La presencia de menores no impide la restitución, pero el juez puede otorgar plazo de gracia de 30 a 90 días para que la familia consiga vivienda alternativa. El derecho del propietario sobre su inmueble se mantiene.

    Asesoría inicial sin costo. Le revisamos contrato, comprobantes de mora y le decimos en 20 minutos la causal más fuerte, el plazo estimado y los honorarios totales. WhatsApp o 319 387 2560.

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