Abogado de Contrato de Compraventa

Abogado de contratos de compraventa: promesas, arras y estudio de títulos

La compraventa es el contrato que más plata mueve en la vida de una persona y el que más se firma sin leer. Una promesa mal redactada, unas arras confundidas con cláusula penal o un título sin estudiar terminan en pleitos de años. Un abogado de contratos de compraventa sirve para dos momentos: antes de firmar, para que el negocio quede blindado, y después, cuando la otra parte incumplió y hay que reclamar.

En A&R Sociedad Jurídica revisamos, redactamos y litigamos compraventas de inmuebles y de vehículos en Bogotá y toda Colombia: desde el estudio de títulos de un apartamento en Cedritos hasta la resolución de la promesa que el vendedor dejó de cumplir. El detalle que decide muchos de esos casos cabe en una línea del contrato: si las arras se pactaron como de retractación, quien las recibió y se arrepiente debe restituirlas dobladas; si se pactaron como parte del precio, la discusión es otra. Por eso la pelea empieza al redactar, no al reclamar.

Cuándo necesita un abogado de compraventa

Estos son los momentos donde una revisión a tiempo evita el pleito, o donde el pleito ya toca darlo:

• Va a firmar una promesa de compraventa — de inmueble o de vehículo, y quiere que plazos, arras y penalidades queden bien amarrados.
• Necesita el estudio de títulos — antes de pagar, confirmar que el vendedor sí es dueño y que el bien está libre de embargos, hipotecas, afectaciones y pleitos.
• La otra parte incumplió — no firmó la escritura, no entregó el bien o no pagó el precio, y usted quiere resolver el contrato o exigir su cumplimiento.
• Vendió muy barato o compró muy caro — el precio del inmueble se alejó tanto del valor real que sospecha una lesión enorme.
• El bien salió con fallas ocultas — el carro con el motor reparado a escondidas, la casa con la falla estructural maquillada.
• Le retienen las arras — el negocio se cayó y nadie quiere devolver el dinero entregado.

Qué incluye el servicio

• Redacción y revisión de promesas de compraventa — con los requisitos del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que son de validez: si falta uno, la promesa es nula y no obliga a nadie.
• Estudio de títulos — análisis del certificado de tradición y de las escrituras de los últimos años, con concepto escrito sobre riesgos y condiciones para firmar.
• Diseño de arras y cláusulas penales — le explicamos qué le conviene según su posición de comprador o vendedor, porque no protegen lo mismo.
• Demandas de resolución o cumplimiento — con indemnización de perjuicios, restitución de pagos y cobro de arras o cláusula penal.
• Acción rescisoria por lesión enorme — cuando el precio de un inmueble rompió los límites que fija el Código Civil.
• Reclamaciones por vicios ocultos — acción redhibitoria o rebaja del precio en compraventas de vehículos, maquinaria e inmuebles.

Cómo trabajamos

1. Diagnóstico — leemos su contrato o su borrador y le decimos, en la primera asesoría sin costo, dónde están los riesgos o si hay caso para demandar.
2. Documentos y pruebas — reunimos títulos, recibos, avalúos, peritajes y comunicaciones entre las partes.
3. Negociación previa — antes de demandar intentamos un arreglo documentado; muchas compraventas se salvan con un otrosí bien hecho.
4. Actuación judicial — si no hay acuerdo, presentamos la demanda que corresponda y la llevamos hasta sentencia.
5. Cierre — escrituración, registro, traspaso o pago efectivo. El caso no termina con el fallo sino con la plata o el bien en su lugar.

Marco legal del contrato de compraventa en Colombia

La promesa de compraventa vale solo si cumple el artículo 89 de la Ley 153 de 1887: constar por escrito, referirse a un contrato que la ley no declare ineficaz, fijar plazo o condición que determine cuándo se celebrará el negocio, y definirlo todo de modo que solo falte la tradición o las formalidades legales. La Corte Suprema ha sido tajante: sin esos requisitos hay nulidad absoluta. Las arras están en los artículos 1859 a 1861 del Código Civil; si son de retractación, quien las dio las pierde al arrepentirse y quien las recibió las devuelve dobladas. Ese derecho a arrepentirse no es eterno: si el contrato no fijó plazo, el artículo 1860 lo cierra a los dos meses de la convención, y en todo caso una vez otorgada la escritura pública o principiada la entrega. La cláusula penal, en cambio, es una tasación anticipada de perjuicios por incumplir: figuras parecidas, efectos muy distintos.

Frente al incumplimiento, el artículo 1546 del Código Civil permite escoger entre la resolución del contrato o su cumplimiento forzado, siempre con indemnización. La lesión enorme, regulada en los artículos 1946 y siguientes, no cobija los bienes muebles ni las ventas hechas por ministerio de la justicia (artículo 1949): en un remate judicial no hay lesión enorme que alegar. En lo demás, hay rescisión cuando el vendedor recibe menos de la mitad del justo precio o el comprador paga más del doble, y la acción expira a los cuatro años del contrato. Por vicios ocultos hay dos caminos con dos relojes distintos: la acción redhibitoria, para deshacer el negocio, dura seis meses en muebles y un año en bienes raíces (artículo 1923); la de rebaja del precio dura un año en muebles y dieciocho meses en bienes raíces (artículo 1926). En ambos casos el plazo corre desde la entrega real. Plazos cortos que la gente descubre tarde.

Preguntas frecuentes

¿La promesa de compraventa tiene que ser por escrito?

Sí. El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 lo exige como requisito de validez, junto con el plazo o condición para firmar y la determinación completa del negocio. Una promesa verbal, así haya testigos y pagos, es nula.

¿Qué diferencia hay entre arras y cláusula penal?

Las arras de retractación compran el derecho a arrepentirse: se pierden o se devuelven dobladas. La cláusula penal castiga el incumplimiento con una suma pactada de antemano. Confundirlas en el contrato genera pleitos sobre qué se puede cobrar y cuánto.

¿Qué es la lesión enorme y cuánto plazo tengo?

Es la rescisión de la compraventa de un inmueble por precio desproporcionado: el vendedor que recibió menos de la mitad del justo precio, o el comprador que pagó más del doble, pueden demandar dentro de los cuatro años siguientes al contrato.

¿Qué hago si el vendedor no quiere firmar la escritura?

Constituirlo en mora y demandar: puede pedir que el juez ordene el cumplimiento —la escrituración— o la resolución de la promesa con indemnización y restitución de lo pagado. La carta de requerimiento previa, bien redactada, suele acelerar todo.

¿Compré un carro con fallas ocultas, puedo reclamar?

Sí, si el defecto existía al comprar, era grave y no estaba a la vista. Tiene dos opciones: la acción redhibitoria para deshacer el negocio, con seis meses desde la entrega real en bienes muebles (artículo 1923 del Código Civil), o la rebaja del precio, con un año (artículo 1926). Actúe rápido y documente la falla con un concepto técnico.

¿Para qué sirve el estudio de títulos si el vendedor parece confiable?

Porque los problemas no se ven en la cara del vendedor sino en el certificado de tradición: embargos, hipotecas vigentes, sucesiones sin liquidar, falsas tradiciones. Detectarlos antes de firmar cuesta poco; heredarlos con la escritura cuesta el inmueble.

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