Abogado de Derecho Fiduciario

Abogado de derecho fiduciario: fiducia inmobiliaria, patrimonios autónomos y reclamos a fiduciarias

Usted entrega su ahorro en la preventa de un apartamento, paga cumplido cada cuota al encargo fiduciario y dos años después el proyecto no alcanza el punto de equilibrio. Entonces empieza el ping-pong: la fiduciaria dice que eso depende del constructor, el constructor dice que los recursos los tiene la fiduciaria, y nadie da la cara. Para eso existe el abogado de derecho fiduciario: alguien que lea la letra menuda del contrato y sepa a quién exigirle qué.

En A&R Sociedad Jurídica asesoramos a compradores de vivienda sobre planos, inversionistas, constructores y empresas que estructuran o padecen negocios fiduciarios. Revisamos el contrato antes de que firme, y si el problema ya estalló, reclamamos ante la fiduciaria, el defensor del consumidor financiero, la Superintendencia Financiera o los jueces, según convenga a su caso.

Atendemos en la Torre Colpatria en Bogotá y de forma virtual en todo el país.

¿Cuándo necesita un abogado de derecho fiduciario?

La fiducia aparece en más negocios de los que la gente cree. Estos son los frentes típicos:

• Compró vivienda sobre planos — y el proyecto se frenó, no llegó al punto de equilibrio o la constructora incumplió las fechas de entrega.
• Le entregaron menos metros de los prometidos — usted es beneficiario de área y el inmueble no corresponde a lo que pagó.
• Quiere recuperar su dinero de un encargo fiduciario — y la devolución de aportes se dilata sin explicación seria.
• Va a estructurar un proyecto inmobiliario — y necesita elegir bien entre fiducia de administración, de preventas o de garantía, y negociar el contrato con la fiduciaria.
• La fiduciaria no cumple las instrucciones del contrato — desembolsos sin soporte, informes que no llegan, actas de punto de equilibrio dudosas.
• Le exigen o le ofrecen una fiducia en garantía — y debe entender qué pasa con sus bienes si el deudor incumple.

Qué incluye el servicio

• Revisión precontractual — leemos el contrato de vinculación, el reglamento fiduciario y la promesa antes de que usted firme, y le decimos en cristiano qué está aceptando.
• Reclamaciones formales — ante la sociedad fiduciaria y su defensor del consumidor financiero, con la técnica y los soportes que hacen que la queja no muera en un formato.
• Acciones ante la Superintendencia Financiera — demandas en ejercicio de sus facultades jurisdiccionales (artículo 57 de la Ley 1480 de 2011) contra la sociedad fiduciaria, por la ejecución y el cumplimiento del contrato. Sirve contra la fiduciaria, que es entidad vigilada; no contra el constructor, que no lo es. Por eso lo primero es definir bien contra quién va el reclamo.
• Litigio civil y arbitral — incumplimiento del constructor o de la fiduciaria, resolución de contratos, restitución de aportes e indemnización de perjuicios.
• Estructuración de negocios fiduciarios — fiducia inmobiliaria, de administración y pagos, de garantía y encargos de inversión, del lado del empresario que los constituye.
• Auditoría del punto de equilibrio — verificación de las condiciones pactadas, las actas y las certificaciones con las que se liberaron (o retuvieron) sus recursos.

Cómo trabajamos

1. Diagnóstico del negocio fiduciario — identificamos qué firmó usted exactamente: fiducia mercantil, encargo fiduciario o simple vinculación a un patrimonio autónomo. De eso depende todo lo demás.
2. Reconstrucción documental — contrato, reglamento, extractos, comunicaciones y actas. Pedimos lo que falte: usted tiene derecho a la información de su negocio.
3. Estrategia y responsable — definimos contra quién se dirige el reclamo (constructor, fiduciaria o ambos) y por cuál vía, con honorarios pactados por escrito.
4. Actuación — radicamos la reclamación, la demanda ante la Superintendencia Financiera o el proceso judicial, y lo representamos en audiencias.
5. Cierre y recuperación — negociamos acuerdos de pago o ejecutamos la decisión hasta que el dinero o el inmueble lleguen a sus manos.

Marco legal de la fiducia en Colombia

La fiducia mercantil está regulada en los artículos 1226 y siguientes del Código de Comercio: una persona transfiere uno o más bienes a una fiduciaria, que se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir la finalidad pactada en provecho del constituyente o de un tercero beneficiario. Esa transferencia forma un patrimonio autónomo, separado de los bienes de la fiduciaria y del fideicomitente. Ese aislamiento no es retórico: el artículo 1227 dispone que los bienes fideicomitidos no forman parte de la garantía general de los acreedores del fiduciario y solo garantizan las obligaciones contraídas en cumplimiento de la finalidad perseguida. Por eso el esquema fiduciario protege al comprador de las contingencias de la propia fiduciaria. El encargo fiduciario, en cambio, no transfiere la propiedad: la fiduciaria administra recursos ajenos sin que se forme patrimonio autónomo. La diferencia suena académica y no lo es: define quién es dueño de qué cuando el negocio se tuerce. La ley también fija el estándar de conducta del fiduciario, que responde hasta de la culpa leve en su gestión (artículo 1243).

Solo las sociedades fiduciarias autorizadas y vigiladas por la Superintendencia Financiera pueden actuar como fiduciarios profesionales, conforme al Estatuto Orgánico del Sistema Financiero. En la fiducia inmobiliaria de preventas, la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia ordena pactar con precisión las condiciones del punto de equilibrio y el destino de los recursos si no se alcanza.

Como comprador o inversionista, usted es además consumidor financiero: lo protegen la Ley 1328 de 2009 y el artículo 57 de la Ley 1480 de 2011, que otorga a la Superintendencia Financiera facultades jurisdiccionales para resolver, como un juez, las controversias contra las entidades vigiladas.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre fiducia mercantil y encargo fiduciario?

En la fiducia mercantil usted transfiere la propiedad de los bienes y se forma un patrimonio autónomo; en el encargo fiduciario entrega recursos en administración sin transferir el dominio. En las preventas de vivienda lo usual es empezar con un encargo y migrar al patrimonio autónomo cuando el proyecto se activa.

¿La fiduciaria responde si la constructora incumple?

No automáticamente. La fiduciaria responde por su propia gestión —cumplir las instrucciones del contrato, administrar los recursos, informar—, no por las obligaciones del constructor. Por eso el análisis serio empieza por deslindar qué incumplió cada uno; a veces la responsabilidad es compartida.

¿Qué pasa con mi dinero si el proyecto no llega al punto de equilibrio?

El contrato debe prever la devolución de sus aportes en las condiciones pactadas, incluidos los rendimientos si así se acordó. Si la fiduciaria dilata la restitución o descuenta sumas sin soporte, hay vías de reclamación concretas. No firme paz y salvos sin revisar las cifras.

¿Puedo demandar a la fiduciaria ante la Superintendencia Financiera?

Sí, contra la fiduciaria. El artículo 57 de la Ley 1480 de 2011 le da a la Superintendencia facultades de juez para resolver controversias entre consumidores financieros y entidades vigiladas, siempre que versen sobre la ejecución y el cumplimiento del contrato; quedan por fuera los asuntos que deban tramitarse por vía ejecutiva. Es un trámite más ágil que el proceso ordinario. Ahora bien, si quien incumplió fue el constructor, esa pelea no se da ahí: la constructora no es entidad vigilada por esa Superintendencia.

¿Qué es un patrimonio autónomo y quién lo representa?

Es el conjunto de bienes fideicomitidos, separado del patrimonio de la fiduciaria y del constituyente, afecto solo a la finalidad del contrato. Lo representa (lo “vocera”) la sociedad fiduciaria, y por eso las demandas relacionadas con esos bienes se dirigen contra ella en esa calidad.

¿Me entregaron un apartamento con menos área: puedo reclamar?

Sí. Como beneficiario de área usted pagó por unos metros determinados; si la entrega real es inferior a lo tolerado en el contrato, proceden reclamaciones contra el constructor y, según el caso, contra el esquema fiduciario que certificó el proyecto. Empiece por no firmar el acta de entrega sin salvedades.

Servicios relacionados

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