Pocas cosas le quitan el sueño a un administrador de copropiedad como la cartera morosa. Un par de propietarios que se atrasan dos o tres meses, y de repente el flujo de caja del conjunto se tambalea: no alcanza para la vigilancia, el ascensor pendiente de reparación o el sueldo del personal. La buena noticia es que la Ley 675 de 2001 le da a la propiedad horizontal herramientas bastante directas para recuperar ese dinero. La mala es que muchos consejos las usan tarde, o mal, y terminan perdiendo plata por desconocimiento.
Aquí le contamos, sin tecnicismos innecesarios, qué puede hacer su edificio o conjunto en Bogotá cuando un copropietario deja de pagar la administración, qué intereses se cobran, cuándo conviene demandar y qué sanciones son legales (y cuáles no).
La certificación del administrador ya es título ejecutivo
Este es el punto que más sorprende a quienes vienen de otras áreas del derecho. En la propiedad horizontal no hace falta un proceso declarativo previo para reconocer la deuda. El artículo 48 de la Ley 675 de 2001 resolvió eso: la sola certificación que expide el administrador sobre las cuotas adeudadas constituye título ejecutivo, sin ningún requisito ni trámite adicional.
¿Qué significa en la práctica? Que con ese documento en mano se puede acudir directamente al juez civil para iniciar un proceso ejecutivo, tramitado bajo el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). El juez, según la misma norma, solo puede exigir como anexos:
- El poder debidamente otorgado al abogado.
- El certificado de existencia y representación de la persona jurídica (la copropiedad).
- El título ejecutivo, es decir, la certificación del administrador sobre la deuda.
- Copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Financiera.
Nada más. El administrador, además, está facultado por la ley para iniciar ese cobro judicial de forma oportuna, sin necesidad de pedir autorización a la asamblea o al consejo. Esa es una de sus funciones propias de recaudo. Así que esperar a la próxima asamblea para “pedir permiso” antes de demandar suele ser un error que solo alarga la mora.
Cuánto se cobra de interés por mora
El artículo 30 de la Ley 675 fija la regla general: el atraso en el pago de las expensas genera un interés de mora equivalente a 1.5 veces el interés bancario corriente que certifica la Superintendencia Financiera. Ese interés aplica tanto a las cuotas ordinarias como a las extraordinarias, porque ambas hacen parte de las expensas necesarias que el propietario está obligado a pagar.
Ahora bien, la propia norma deja una puerta abierta: la asamblea general, con el quórum que indique el reglamento, puede fijar un interés menor. Lo que no se puede es subirlo por encima de ese 1.5. Y ojo con un detalle que muchos administradores pasan por alto: condonar o rebajar intereses no es una decisión que pueda tomar el administrador por su cuenta, ni siquiera el consejo. Esa facultad le corresponde a la asamblea de copropietarios. Si usted, como administrador, perdona intereses sin respaldo de la asamblea, puede terminar respondiendo por ello.
El reloj corre: cinco años de prescripción
Otro punto que cuesta plata cuando se ignora. La acción para cobrar cada cuota de administración prescribe a los cinco años, contados desde que se hizo exigible, según el artículo 2536 del Código Civil. Y corre de forma individual: cada cuota tiene su propio plazo.
¿La consecuencia? Si su conjunto arrastra una cartera vieja y no inicia el cobro a tiempo, la vía ejecutiva —que es la herramienta más rápida y potente— se va cerrando cuota por cuota. La deuda no desaparece de un día para otro, pero recuperarla se vuelve mucho más difícil y lento. Por eso la recomendación práctica es no dejar engordar la mora: lo razonable es activar el cobro persuasivo desde el primer o segundo mes de atraso, y pasar al cobro jurídico cuando el propietario no responde o incumple un acuerdo de pago.
| Etapa | Qué se hace | Quién la maneja |
|---|---|---|
| Cobro persuasivo | Recordatorios, llamadas, comunicación escrita, oferta de acuerdo de pago | Administrador |
| Acuerdo de pago | Pacto de plazos; conviene documentarlo por escrito | Administrador / Consejo |
| Cobro jurídico | Proceso ejecutivo con la certificación como título | Abogado, en nombre de la copropiedad |
Sanciones: lo que sí y lo que no se puede hacer
Aquí hay que separar dos mundos. El no pago de cuotas se cobra por la vía ejecutiva que ya describimos. Las sanciones de los artículos 59 y 60 son cosa distinta: aplican al incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, como las normas de convivencia, ruido, mascotas, uso indebido de zonas comunes y similares.
Para esas faltas, previa comunicación escrita, la ley permite tres tipos de sanción: publicar la lista de infractores en zonas de alta circulación del edificio, imponer multas sucesivas mientras persista la falta (cada una hasta dos veces el valor de las expensas mensuales del infractor, sin que el total supere diez veces ese valor) y restringir el uso de bienes comunes no esenciales como salón social o zonas recreativas.
Dos límites que conviene grabarse:
- Quién sanciona. Solo la asamblea general o el consejo de administración, y este último únicamente si el reglamento le atribuyó esa facultad. El administrador no impone multas. El comité de convivencia tampoco: su papel es promover acuerdos, no sancionar.
- Debido proceso. Toda sanción exige respetar el procedimiento del reglamento, el derecho de defensa, contradicción e impugnación. Una multa impuesta “de facto”, sin escuchar al propietario, se cae con facilidad ante un juez.
No se puede, por ejemplo, restringirle a un moroso el uso del ascensor o impedirle el ingreso a su apartamento. Eso roza derechos fundamentales y la copropiedad puede terminar respondiendo por vía de tutela. La cartera se cobra con el proceso ejecutivo; no apretando servicios esenciales.
El papel de la asamblea y el consejo
La asamblea general es el órgano máximo de la copropiedad: aprueba el presupuesto, fija las cuotas, nombra y remueve al administrador, y puede decidir sobre rebajas de intereses o políticas de cartera. El consejo de administración apoya y vigila la gestión. Y el administrador ejecuta: cobra, certifica la deuda, contrata al abogado y representa a la persona jurídica judicialmente.
Cuando esos tres engranajes funcionan coordinados —presupuesto realista, política de cartera clara aprobada en asamblea y cobro oportuno— la morosidad deja de ser una bola de nieve. El problema casi nunca es la ley; es la demora en aplicarla.
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Estructurar un proceso ejecutivo, depurar una cartera con cuotas a punto de prescribir o redactar un reglamento de sanciones que aguante una impugnación no es algo que convenga improvisar. En A&R, despacho jurídico en Bogotá, acompañamos a administradores y consejos en el cobro de cuotas en mora y en la gestión integral de la copropiedad. Si quiere revisar su caso con un abogado especialista en propiedad horizontal, escríbanos por WhatsApp al +57 319 387 2560 y agendamos una primera conversación.
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