Cuando un inquilino no paga o un propietario incumple, la Ley 820 de 2003 establece reglas claras sobre cómo proceder en Colombia. Esta guía explica los derechos y obligaciones de ambas partes en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, cuándo y cómo iniciar la restitución, qué hacer con el depósito y cómo evitar pleitos largos y costosos.
Tiempo de lectura: 11 minutos. Última actualización: 30 de mayo de 2026.
Incumplimiento de contrato de arrendamiento: qué se rompe y quién responde
Un contrato de arrendamiento se incumple cuando una de las partes deja de hacer lo que firmó. El caso más visto es el inquilino que no paga el canon. Pero el arrendador también incumple: cuando no entrega el inmueble, cuando sube el canon más de lo permitido o cuando se niega a hacer reparaciones que le corresponden. Esta guía ordena cada escenario con la norma que lo respalda y la vía concreta para reaccionar a tiempo.
Marco legal del arrendamiento en Colombia
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se rige por la Ley 820 de 2003 y, supletoriamente, por las normas del Código Civil sobre arrendamiento (verificar al aplicar). Para locales comerciales aplica el Código de Comercio (Artículos 518 a 524, con el derecho de renovación del comerciante); para inmuebles rurales rige la normativa especial de arrendamiento rural (verificar al aplicar).
El contrato puede ser verbal o escrito, aunque escrito es altamente recomendable. Si no se pacta término, se entiende por un año prorrogable automáticamente.
Tipos de incumplimiento más frecuentes
No todo incumplimiento se resuelve igual. La causa marca la vía. Estos son los cinco que más llegan a los despachos:
- No pago del canon. El clásico. Basta una sola cuota vencida para que el arrendador pueda requerir y, si persiste, demandar la restitución del inmueble arrendado.
- No entrega del inmueble. Ocurre del lado del arrendador: firmó el contrato, recibió dinero y no entrega las llaves o entrega un bien inhabitable. El arrendatario puede exigir la entrega o terminar el contrato y reclamar perjuicios.
- Subarriendo o cesión no autorizados. El inquilino le pasa el inmueble a un tercero sin permiso escrito del dueño. Es causal de terminación directa.
- Daños y deterioro grave. Más allá del desgaste normal: paredes rotas, instalaciones destruidas, mascotas que arruinaron pisos. El arrendatario responde por reparación.
- Uso indebido del inmueble. Se arrendó para vivienda y se montó un taller, una bodega o un negocio que perturba a los vecinos. Cambiar la destinación pactada rompe el contrato.
Obligaciones del arrendador (propietario)
- Entregar el inmueble en buen estado y apto para la habitación.
- Mantener el inmueble en condiciones de uso (reparaciones locativas mayores: estructuras, redes, techos).
- Garantizar el uso pacífico del bien (no entrar sin autorización, no impedir el acceso).
- Recibir los pagos en el lugar y fecha pactados o, en su defecto, dentro de los 5 primeros días del mes.
- No exigir depósitos en dinero al arrendatario: la Ley 820 de 2003 (Art. 16) los prohíbe.
- Pagar el impuesto predial, valorización y administración (a menos que se pacte lo contrario).
- Asumir reparaciones por desgaste natural del inmueble.
Obligaciones del arrendatario (inquilino)
- Pagar el canon de arriendo en el plazo y forma pactados.
- Pagar los servicios públicos a su cargo.
- Conservar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el desgaste por uso normal.
- Permitir las reparaciones necesarias y visitas programadas.
- No subarrendar ni ceder el contrato sin autorización.
- No destinar el inmueble a usos distintos de los pactados.
- Avisar el deseo de no renovar con al menos 3 meses de anticipación al vencimiento.
Qué puede hacer el arrendador ante el incumplimiento
Usted tiene la propiedad, pero la ley le exige seguir un camino. Saltárselo le sale caro. Esto es lo que sí puede hacer:
El requerimiento, su primer movimiento
Antes de demandar, envíe un requerimiento por escrito al inquilino. Carta certificada o correo electrónico con acuse de recibo. Concédale un plazo razonable (5 a 10 días) para ponerse al día. Este documento le sirve después como prueba de que actuó de buena fe y de que el inquilino sabía de su mora.
La terminación del contrato
El Artículo 22 de la Ley 820 enumera las causales para que usted termine el contrato:
- No pago oportuno de la renta.
- No pago de servicios públicos a cargo del arrendatario.
- Subarrendamiento o cesión sin autorización.
- Cambio de destinación del inmueble.
- Daños o deterioro grave del bien.
- Actividades ilegales o que perturben la tranquilidad de los vecinos.
- Necesidad del propietario de habitarlo (con preaviso de 3 meses).
- Reparaciones que impidan su uso continuo (con autorización judicial).
La restitución del inmueble arrendado
Si el inquilino no se va, usted no lo saca usted mismo. Va al juez. La restitución de inmueble arrendado es el proceso judicial que ordena la entrega del bien. Cuando el motivo es mora, el proceso es más ágil: el inquilino solo puede oponerse si demuestra el pago, y el juez puede ordenar el embargo y secuestro como medida cautelar mientras avanza el trámite.
- Cobro extrajudicial: requerimiento por escrito con plazo de 5 a 10 días para regularizar.
- Conciliación: si no hay respuesta, acuda a un centro de conciliación o notaría. Un acuerdo de pago presta mérito ejecutivo.
- Demanda de restitución: ante el Juez Civil Municipal o Promiscuo del lugar del inmueble.
- Medidas cautelares: el juez puede ordenar el secuestro del inmueble y, en algunos casos, embargo de bienes del inquilino.
- Entrega: con sentencia favorable se ordena la entrega en 10 días. Si no se cumple, procede el lanzamiento con apoyo de la fuerza pública.
Advertencia: cambiar la cerradura, cortar los servicios o sacar las cosas del inquilino a la fuerza es ilegal en Colombia. Esas conductas constituyen vías de hecho y pueden volverse en su contra (incluso con denuncia penal). El único camino legítimo para recuperar el inmueble es la restitución ante el juez.
¿Tiene un inquilino que no paga y no desocupa?
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Qué puede hacer el arrendatario ante el incumplimiento
El inquilino también tiene cartas. La ley no protege solo al dueño.
Exigir reparaciones
Las reparaciones locativas mayores (estructura, redes, techos, daños por vejez del inmueble) corren por cuenta del arrendador. Si el propietario no responde, el arrendatario puede requerirlo por escrito y, en casos graves de inhabitabilidad, terminar el contrato sin pagar indemnización.
Frenar el aumento ilegal del canon
El reajuste anual no puede superar el 100% de la variación del IPC del año calendario anterior, y debe notificarse con 30 días de anticipación al vencimiento. Si el arrendador sube el canon por encima de ese tope o sin avisar, el aumento no es exigible. El inquilino puede pagar el canon legal y reclamar lo cobrado de más.
Reclamar la devolución del depósito
La Ley 820 prohíbe exigir depósitos en dinero al arrendatario. Si le cobraron un mes de depósito, ese cobro es ilegal y usted puede reclamarlo en cualquier momento, con intereses. Lo único válido como garantía es:
- Codeudor solidario (persona natural con capacidad económica).
- Aseguradora de arrendamiento (póliza expedida por compañías autorizadas).
- Fiador con garantía hipotecaria.
La cláusula penal: el castigo pactado
Muchos contratos incluyen una cláusula penal: una suma fija que la parte incumplida debe pagar como sanción, sin tener que probar el monto exacto del daño. Suele fijarse en uno o varios cánones. Funciona como anticipo de perjuicios y, salvo pacto en contrario, no impide además exigir el cumplimiento del contrato.
Ojo con los límites: el juez puede reducir una cláusula penal que resulte desproporcionada (Artículo 1601 del Código Civil). Y en arrendamientos de vivienda urbana hay topes legales a las multas. Conviene verificar la redacción de su cláusula al aplicarla, porque una mal escrita pierde fuerza.
Cómo se prueba el incumplimiento
El proceso lo gana quien prueba. No basta con afirmar que el otro incumplió. Reúna desde el principio:
- El contrato escrito. Define qué se pactó. Sin él, todo es más difícil y lento.
- Comprobantes de pago o de su ausencia. Transferencias, recibos, extractos. Para el arrendador, la falta de consignaciones prueba la mora.
- El requerimiento escrito. Demuestra que dio aviso y plazo.
- El inventario de entrega. Acta firmada con el estado del inmueble al inicio. Es la única forma seria de probar los daños al final.
- Fotos, videos y testigos. Para daños, subarriendo o uso indebido.
Plazos que no se pueden dejar pasar
- Aviso de no renovación: 3 meses de anticipación al vencimiento.
- Aviso de aumento del canon: 30 días antes del vencimiento del año.
- Restitución por vencimiento: para no renovar hay que dar el preaviso que fija la Ley 820 (verifique los plazos de preaviso aplicables al caso). Si el contrato se vence y el arrendatario sigue ocupando el inmueble, conviene actuar pronto e iniciar la restitución sin dejar correr el tiempo.
- Entrega tras sentencia: 10 días.
- Local comercial: el comerciante con 2 años de ocupación tiene derecho de renovación; para no renovar hay que desahuciarlo con 6 meses de anticipación (Código de Comercio).
Un caso real, paso a paso
Un propietario en Bogotá tiene un inquilino con 3 meses de canon sin pagar. El inquilino dejó de contestar y no desocupa. ¿Qué hace el dueño? Lo correcto: le envía un requerimiento escrito con plazo. Si no responde, lo cita a conciliación. Si tampoco, presenta demanda de restitución por mora ante el Juez Civil Municipal, pidiendo medidas cautelares. Lo incorrecto, y muy común: ir al apartamento, cambiar la chapa y dejar las cosas del inquilino en el pasillo. Eso último puede costarle al propietario una denuncia y demorar todavía más la recuperación del inmueble. El camino lento del juez termina siendo el rápido.
Reparaciones locativas: quién paga qué
- Arrendador: reparaciones estructurales, redes principales (electricidad, agua), techos, cimientos, daños por vejez normal.
- Arrendatario: reparaciones locativas menores derivadas del uso (cambio de llaves, pintura interior, vidrios rotos, reparación de chapas, mantenimiento de jardines y patios).
Servicios públicos adeudados
Si el inquilino deja deudas de servicios públicos, las empresas pueden cobrarlas al propietario por estar el inmueble como deudor. Para evitarlo, el arrendador puede exigir prueba mensual de pago de los servicios o adquirir póliza que cubra estos rubros.
Errores comunes que generan litigios
- No firmar contrato por escrito.
- No hacer inventario detallado del inmueble al recibirlo.
- Pagar en efectivo sin comprobante de pago.
- Hacer reparaciones por cuenta propia sin autorización ni acuerdo de descuento.
- Cambiar las cerraduras sin notificar al propietario.
- Aceptar inquilinos sin verificar referencias o póliza de seguro.
Preguntas frecuentes
¿Con cuántos meses de mora puedo iniciar la restitución?
Basta una cuota vencida. La Ley 820 permite al arrendador demandar la restitución por mora desde el primer canon no pagado a tiempo. No tiene que esperar a tres meses. Eso sí, conviene requerir antes por escrito para dejar prueba.
¿Puedo cortar los servicios para presionar al inquilino moroso?
No. Cortar agua, luz o gas para forzar la salida es una vía de hecho que la ley sanciona. Puede exponerlo a denuncias y, en lugar de acelerar, frena la recuperación del inmueble. La única vía legítima es la restitución judicial.
¿El arrendamiento de local comercial se rige por la Ley 820?
No. La Ley 820 cubre vivienda urbana. El local comercial se rige por el Código de Comercio, que da al comerciante con dos años de ocupación un derecho de renovación y exige desahucio con seis meses de anticipación para no renovar. Las reglas, plazos y causales son distintas; verifíquelas al aplicar su caso.
Asesoría legal para arrendadores y arrendatarios
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