Arranca el 2026 y vuelve la misma pregunta de siempre en los grupos de WhatsApp de propietarios e inquilinos: ¿cuánto puede subir el arriendo este año? La respuesta corta ya la tenemos. El DANE confirmó que la inflación de 2025 cerró en 5,10%, una décima por debajo del 5,20% con que terminó 2024. Ese número manda sobre todos los contratos de vivienda urbana que cumplan su año de vigencia durante 2026.
Pero detrás de ese porcentaje hay reglas que mucha gente no conoce, y ahí es donde se arman los líos. Quién avisa, cómo se avisa, cuándo un dueño puede pedir el inmueble de vuelta y qué pasa si el inquilino deja de pagar. Vamos por partes.
El reajuste del canon en 2026: tope del 5,10%
La norma que regula esto es la Ley 820 de 2003, el régimen de arrendamiento de vivienda urbana. Su artículo 20 es claro: cada doce meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio, el arrendador puede subir el canon en una proporción que no pase del 100% del IPC del año calendario anterior.
Traducido a 2026: si su contrato cumple el año este año, el arriendo puede subir hasta un 5,10%. Nada más. Ese es el techo, no el piso. Un dueño puede subir menos, o no subir, pero no puede pasarse de ahí en vivienda.
Un ejemplo sencillo. Un arriendo de $1.500.000 que cumple su año en marzo de 2026 podría subir, como máximo, $76.500. Quedaría en $1.576.500. Si el contrato firmó en julio, el aumento aplica en julio, no en enero: el reajuste va atado a la fecha de aniversario del contrato, no al calendario.
| Canon actual | Reajuste máximo (5,10%) | Nuevo canon tope |
|---|---|---|
| $900.000 | $45.900 | $945.900 |
| $1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
| $2.500.000 | $127.500 | $2.627.500 |
Ojo con una confusión frecuente: este tope solo cubre la vivienda urbana. Locales comerciales, oficinas y bodegas se rigen por lo que las partes hayan pactado en el contrato, no por el IPC. Si usted arrienda un local y firmó una cláusula de aumento distinta, esa es la que vale.
El aviso no es opcional
Acá tropieza mucha gente. El artículo 20 también exige que el arrendador que decida subir el canon le informe al inquilino el monto y la fecha en que empieza a regir. Y no basta con un mensaje al aire: la ley pide hacerlo por servicio postal autorizado (correo certificado) o por el mecanismo de notificación personal que se haya pactado en el contrato. Sin ese aviso, el aumento queda inoponible al inquilino.
¿Por qué importa tanto un papel? Porque ese aviso es la prueba. Si mañana hay un desacuerdo sobre cuánto se debía pagar, el correo certificado define la discusión. Subir el arriendo “de palabra” suele terminar en disputas que se pudieron evitar con una carta de dos párrafos.
Restitución del inmueble: cuándo el dueño puede recuperarlo
Otro frente que genera tensión. Tener la propiedad no significa poder echar al inquilino cuando uno quiera. La Ley 820 ordena causales específicas y avisos con anticipación.
El artículo 22 permite al arrendador terminar el contrato a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, invocando causales especiales y avisando por escrito con al menos tres meses de anticipación, por correo certificado. Entre esas causales están:
- Que el propietario necesite el inmueble para su propia vivienda, por un término no menor a un año.
- Que el inmueble vaya a demolerse para una nueva construcción, o requiera desocuparse para reparaciones de fondo.
- Que deba entregarse por una compraventa ya pactada.
Hay un detalle que casi nadie tiene presente y que conviene mirar bien: para esas tres causales especiales, la misma ley exige que, junto con el aviso, el arrendador constituya una garantía a favor del inquilino —una caución en dinero, bancaria o una póliza de una compañía de seguros— equivalente a seis meses del canon vigente. Esa garantía respalda que la causal invocada (por ejemplo, vivir en el inmueble) se cumpla dentro de los seis meses siguientes a la entrega. No basta, entonces, con la carta de los tres meses.
Distinto es cuando el inquilino incumple. Ahí no se espera al vencimiento. La mora en el pago del canon, el no pago de servicios públicos que lleve a su corte, o el subarriendo sin autorización habilitan al arrendador a dar por terminado el contrato y pedir la restitución.
Cuando el inquilino deja de pagar
La mora es la causa número uno de los procesos de restitución en Colombia. El camino legal está en el Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012, artículo 384. Cuando la única causal es la falta de pago, el proceso se tramita en una sola instancia, una vía más corta que la de un pleito ordinario.
El propietario presenta la demanda de restitución ante el Juzgado Civil Municipal, con el contrato, la prueba de la mora y estando al día en sus propias obligaciones. La demanda puede incluir, además de la entrega del inmueble, el cobro de cánones vencidos, servicios y la administración.
Acá la recomendación es de sentido común: hacer las cosas bien desde el inicio. Un requerimiento mal notificado o un soporte que falta pueden alargar meses un trámite que, hecho con orden, avanza con más fluidez. Si está en esa situación, vale la pena revisar el caso con un abogado inmobiliario en Bogotá antes de presentar nada, y conocer cómo se estructura un proceso de restitución de inmueble arrendado paso a paso.
Derechos que protegen al inquilino
El inquilino tampoco está desprotegido. La Ley 820 le reconoce garantías concretas:
- El canon no puede subir más de una vez cada doce meses, ni superar el tope del IPC en vivienda urbana.
- Tiene derecho a recibir el aviso formal del aumento; sin ese aviso, el incremento no opera de manera automática.
- El arrendador no puede sacarlo del inmueble por su cuenta ni cortar servicios para presionar la salida. Eso lo decide un juez.
- Puede exigir un recibo de cada pago, así pague en efectivo, transferencia o consignación.
Esa última es de oro. Guardar los comprobantes de pago es la mejor defensa del inquilino. Si un día le reclaman cánones que sí pagó, los recibos cierran la conversación.
Lo que conviene tener listo este 2026
Para arrendadores: revise la fecha de aniversario de cada contrato, calcule el reajuste sobre el 5,10% y mande el aviso por correo certificado con tiempo. Para inquilinos: verifique que el aumento que le proponen no pase del tope y que le haya llegado por escrito.
Y para los casos que se complican, mora, incumplimientos, contratos mal redactados, dudas sobre una causal de restitución, lo más sano es asesorarse antes de que el problema crezca. En A&R Abogados revisamos el contrato, calculamos los reajustes que correspondan y acompañamos los procesos de restitución dentro del marco de la Ley 820 y el Código General del Proceso.
Si quiere que un abogado mire su caso puntual, escríbanos por WhatsApp al +57 319 387 2560. La primera conversación nos sirve para entender su situación y decirle, con claridad, cuál es el camino. También puede conocer todo el alcance de nuestra asesoría jurídica inmobiliaria para arrendadores e inquilinos en Bogotá y la Sabana.
