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Continue readingLa segunda vuelta presidencial se celebró este 21 de junio de 2026. Según reportaron medios como El Tiempo y CNN a partir del preconteo de la Registraduría Nacional del Estado Civil (boletín número 54), Abelardo de la Espriella sumaba alrededor de 12.959.515 votos frente a los 12.708.695 de Iván Cepeda, una diferencia cercana a 250.820 sufragios. Sería uno de los márgenes más estrechos que se recuerden en una elección presidencial colombiana: menos de un punto porcentual separaría a las dos fórmulas. De la Espriella concurrió con José Manuel Restrepo como fórmula vicepresidencial; Cepeda, con Aída Quilcué.
Hay que precisar algo desde la primera línea, porque ahí se concentra casi toda la pregunta jurídica de estos días: ese dato es preconteo, no resultado oficial. El preconteo es un conteo preliminar e informativo que la Registraduría divulga la misma noche electoral; no declara presidente. El resultado con valor legal nace del escrutinio, a cargo de las comisiones escrutadoras y del Consejo Nacional Electoral (CNE), y ese acto de declaratoria todavía puede ser objeto de reclamaciones administrativas y, eventualmente, de una demanda de nulidad electoral ante el Consejo de Estado. Por eso lo correcto, a esta hora, es hablar de quién aventaja en el preconteo, no de un ganador definitivo.
En las horas posteriores al cierre, la campaña de Cepeda reconoció el preconteo como un dato preliminar todavía no oficial ni vinculante y anunció que impugnaría entre 31.000 y 33.000 mesas durante el escrutinio. El presidente Gustavo Petro, por su parte, ha mantenido reparos públicos sobre el sistema electoral, en línea con cuestionamientos que ya había formulado en torno a las elecciones legislativas del 8 de marzo de 2026. La Registraduría, observadores y auditorías externas han respondido a esas observaciones a lo largo del ciclo. Sin tomar partido en ese debate, lo que sigue explica el camino jurídico que define un resultado en Colombia.
El preconteo y el escrutinio son dos cosas distintas. El primero es un reporte ágil que se alimenta de la transmisión de los datos de las mesas; sirve para informar al país esa misma noche, pero no produce efectos jurídicos. El segundo es un procedimiento reglado, documentado y verificable, que parte del acta de cada mesa y termina en la declaratoria de la elección. Mientras el preconteo es rápido y provisional, el escrutinio es lento, contradictorio y, ese sí, vinculante.
Dos formularios son la columna vertebral del proceso. El E-14 es el acta que diligencian los jurados de votación al cerrar cada mesa: ahí quedan los guarismos del conteo manual realizado por los ciudadanos que fungen como jurados. El E-24 es el cuadro que consolida la comisión escrutadora a partir de esas actas. Cuando las cifras del E-14 y del E-24 no coinciden sin explicación, surge el principal indicio de error o alteración, y es en ese punto donde el escrutinio puede corregir el resultado que arrojó el preconteo. El propio registrador nacional ha insistido, en el debate público de 2026, en que el software de divulgación no suma votos: el conteo lo hacen los jurados en la mesa con el E-14.
El escrutinio en Colombia es escalonado y sucesivo. Primero actúan las comisiones zonales o auxiliares y las distritales o municipales; luego los delegados del CNE adelantan el escrutinio general (departamental); y finalmente el Consejo Nacional Electoral realiza el escrutinio nacional y declara la elección. En cada nivel, candidatos, sus representantes y los testigos electorales pueden presentar reclamaciones por escrito.
Esas reclamaciones se rigen por el Código Electoral (Decreto 2241 de 1986). Su catálogo de causales contempla, entre otras situaciones, las mesas instaladas en lugares no autorizados, las actas firmadas por menos jurados de los exigidos, los casos en que el número de votantes supera el de ciudadanos aptos de la mesa, los documentos recibidos por fuera de tiempo, los errores aritméticos en el cómputo y las inconsistencias en nombres y apellidos consignados en las actas. Cuando la comisión encuentra fundada una reclamación, puede ordenar en el mismo acto excluir del cómputo el acta o el documento afectado. Vale la pena recordar una idea: estas causales son un mecanismo de control administrativo que se ejerce durante el conteo, ante las autoridades electorales, y no equivalen por sí solas a las causales de nulidad que estudia después la justicia.
El recuento es, antes que nada, una herramienta del propio proceso administrativo. Cuando una reclamación lo justifica o cuando aparecen inconsistencias entre el E-14 y el E-24, la comisión escrutadora puede reabrir el material electoral y volver a contar los votos de las mesas cuestionadas. No es un capricho ni un trámite automático: procede frente a indicios concretos y debe plantearse en la etapa del escrutinio en que se esté, para que se resuelva si corresponde recontar o revisar las actas en la consolidación.
Si el reclamante no obtiene satisfacción en sede administrativa, la inconformidad sobre el conteo no se pierde: queda abierta la vía judicial. Las decisiones de las autoridades electorales sobre la votación y los escrutinios se controlan, más adelante, junto con el acto que declara la elección, a través del proceso de nulidad electoral. En otras palabras, el recuento que no prospera ante el CNE puede revisarse después ante el juez.
Agotado el escrutinio y producida la declaratoria, entra en escena el medio de control de nulidad electoral, regulado por el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (CPACA, Ley 1437 de 2011). Es una acción pública: la puede ejercer cualquier persona, no solo los candidatos. Y su rasgo más exigente es el tiempo, porque la caducidad es de apenas treinta días, contados, por regla general, desde el día siguiente a la declaratoria en audiencia pública o a la publicación del acto. Vencido ese plazo, la demanda se rechaza.
El CPACA enumera causales específicas de anulación electoral, entre ellas la violencia sobre electores o autoridades, la destrucción o el sabotaje de material o de los sistemas de votación y escrutinio, los documentos electorales con datos contrarios a la verdad o alterados para modificar los resultados, el cómputo de votos con violación del sistema de distribución de cargos, la elección de personas inhabilitadas y el parentesco de jurados o escrutadores con los candidatos. A esas causales se suman las de nulidad propias de cualquier acto administrativo. La nulidad de la elección de Presidente y Vicepresidente la conoce el Consejo de Estado en única instancia, por regla general a través de la Sección Quinta, que es la sala especializada en asuntos electorales; excepcionalmente, cuando el asunto reviste especial trascendencia jurídica, económica o social, o se requiere unificar jurisprudencia, la Sala Plena de lo Contencioso Administrativo puede avocar su conocimiento (CPACA, artículo 271). No se trata, entonces, de que la Sala Plena decida por defecto, sino de una posibilidad reservada a casos de especial relevancia.
El precedente que mejor ilustra el alcance de esta acción es el caso del partido MIRA. En sentencia del 8 de febrero de 2018 (radicado 11001-03-28-000-2014-00117-00), referida a las elecciones de Senado de 2014, el Consejo de Estado encontró diferencias injustificadas entre los formularios E-14 y E-24 en miles de mesas, recompuso el conteo y devolvió curules a esa colectividad. Más allá del resultado puntual, el fallo mostró que lo determinante no es el preconteo de la noche electoral, sino la trazabilidad del voto desde el acta de la mesa hasta la consolidación oficial. Ese fue, en la práctica, el terreno donde se resolvió la disputa.
El ciclo de 2026 no se agota en la Presidencia. El 8 de marzo se eligieron Senado y Cámara, y esos resultados tienen su propio régimen de control. Además de la nulidad electoral, frente a los congresistas existe la pérdida de investidura, regulada por la Ley 1881 de 2018. Son figuras distintas y no deben confundirse. La nulidad electoral examina la legalidad del acto de elección y, si prospera, anula la elección. La pérdida de investidura es un juicio de responsabilidad subjetiva: sanciona la conducta del congresista cuando, con dolo o culpa grave, incurre en una causal de las previstas en la Constitución (inhabilidades, incompatibilidades, conflicto de intereses, inasistencias, indebida destinación de dineros públicos o tráfico de influencias, entre otras).
Sus tiempos y competencias también difieren. La pérdida de investidura se tramita con doble instancia: en primera instancia conocen las Salas Especiales de Decisión del Consejo de Estado y la apelación la resuelve la Sala Plena de lo Contencioso Administrativo. Su caducidad es de cinco años desde el hecho generador, frente a los treinta días de la nulidad electoral. Cuando una curul cae por una u otra vía, la regla general en las elecciones de cuerpos colegiados es reasignarla dentro de la misma lista aplicando la cifra repartidora, salvo los casos en que opera la silla vacía por tratarse de una causal sancionatoria.
De forma práctica y sin alentar ningún resultado, estos son los carriles que abre el ordenamiento:
No. El preconteo es un dato preliminar e informativo que se divulga la noche electoral. El resultado con efectos jurídicos surge del escrutinio que practican las comisiones escrutadoras y el Consejo Nacional Electoral, que es quien declara la elección presidencial.
La reclamación es un control administrativo que se presenta durante el escrutinio ante las autoridades electorales, conforme al Código Electoral (Decreto 2241 de 1986). La nulidad electoral es una acción judicial posterior a la declaratoria, regulada por el CPACA (Ley 1437 de 2011) y resuelta por el Consejo de Estado. No son lo mismo y se tramitan en momentos y ante autoridades distintas.
La caducidad del medio de control de nulidad electoral es de treinta días, contados por regla general desde el día siguiente a la declaratoria en audiencia pública o a la publicación del acto. Es un término de orden público que el juez aplica de oficio.
El E-14 es el acta que diligencian los jurados de votación con el resultado de cada mesa. El E-24 es el cuadro que consolida la comisión escrutadora a partir de esas actas. Las diferencias injustificadas entre ambos son el principal indicio de error o alteración en el conteo.
En las elecciones de cuerpos colegiados, por regla general la curul afectada se reasigna dentro de la misma lista aplicando la cifra repartidora, sin convocar una nueva elección, salvo los casos en que opera la silla vacía por una causal sancionatoria.
No. La nulidad electoral controla la legalidad del acto de elección y, si prospera, lo anula. La pérdida de investidura (Ley 1881 de 2018) sanciona la conducta del congresista cuando incurre, con dolo o culpa grave, en una causal constitucional. Tienen causales, términos y competencias diferentes.
Por regla general la conoce la Sección Quinta del Consejo de Estado, sala especializada en asuntos electorales, en única instancia. Solo de forma excepcional, cuando el asunto tiene especial trascendencia o se requiere unificar jurisprudencia, la Sala Plena de lo Contencioso Administrativo puede avocar su conocimiento (CPACA, artículo 271).
Este contenido es informativo y de divulgación sobre el marco jurídico electoral colombiano; no constituye asesoría jurídica ni un concepto sobre ningún caso en particular. Las cifras citadas corresponden al preconteo divulgado por la Registraduría y reportado por medios al 21 de junio de 2026, y no equivalen al resultado oficial, que surge del escrutinio. En nuestro equipo de abogados en Bogotá atendemos asuntos de derecho civil, comercial, laboral, penal, de familia y administrativo; no asumimos representación en litigios electorales especializados, pero orientamos en asuntos administrativos relacionados. Para temas vinculados con decisiones de autoridades públicas, puede conocer el medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho, y para relaciones contractuales con entidades estatales, las reglas de contratación pública y licitaciones.
Si usted trabaja o tiene empresa en Bogotá, este año le toca poner atención. La reforma laboral ya no es un proyecto en debate: es la Ley 2466 de 2025, sancionada el 25 de junio de 2025, y trae cambios que se aplican por etapas. Algunos ya están corriendo desde finales del año pasado y otros llegan en julio de 2026. Le contamos qué se mueve, sin tecnicismos innecesarios, y qué implica para su bolsillo o para su nómina.
La norma no entró de golpe. El Congreso la diseñó con un calendario escalonado, así que conviene tener claras las fechas para no llevarse sorpresas en una liquidación o en una visita del Ministerio.
Veníamos de un proceso de reducción que ya estaba en marcha. Durante el periodo de julio de 2025 a julio de 2026 la jornada máxima quedó en 44 horas semanales. A partir del 15 de julio de 2026 baja otras dos horas y se fija en 42 horas a la semana. Ojo: el sueldo no se reduce. La idea es que se trabaje menos por el mismo pago, lo que obliga a muchas empresas a reorganizar turnos.
Antes la noche, para efectos de pago, arrancaba a las 9:00 p. m. Con la reforma, la jornada nocturna va desde las 7:00 p. m. hasta las 6:00 a. m. Ese cambio empezó a aplicarse el 25 de diciembre de 2025. En la práctica, quien trabaje entre las 7 y las 9 de la noche ahora tiene derecho al recargo del 35% que antes no se reconocía en esa franja.
Este es uno de los puntos que más le pega a comercios, restaurantes y servicios que abren domingos. El recargo por trabajar domingo o festivo se incrementa así:
| Fecha | Recargo dominical/festivo |
|---|---|
| Desde el 1 de julio de 2025 | 80% |
| Desde el 1 de julio de 2026 | 90% |
| Desde el 1 de julio de 2027 | 100% |
O sea: durante el primer semestre de 2026 sigue en 80%, y a mitad de año pasa al 90%. Para 2027 llegará al 100%. Si en su negocio se trabaja domingo de manera habitual, esto cambia el costo de la operación de forma notable.
Aquí hay un giro importante que conviene entender bien. La Ley 2466 establece que el contrato a término indefinido es la regla general. No es que desaparezca el contrato a término fijo, pero queda con condiciones más estrictas.
Para un empleado, esto significa más estabilidad y menos rotación encadenada en contratos cortos. Para una empresa, implica revisar las plantillas de vinculación antes de firmar el próximo contrato, porque un error de forma puede convertir un fijo en indefinido sin que usted lo haya querido.
En términos sencillos, varios derechos se fortalecen. Las licencias remuneradas se ampliaron e incluyen, entre otras, citas médicas de urgencia o programadas con especialistas. También se reforzaron las protecciones contra el despido por motivos de salud, y se extendió la protección al padre durante la licencia de crianza. Si siente que en su trabajo no le están reconociendo el recargo nocturno desde las 7 p. m., o que le hicieron firmar un fijo que debería ser indefinido, vale la pena revisarlo con un profesional. En esos casos, una asesoría laboral con un abogado le ayuda a saber si hay una reclamación viable y cómo presentarla.
El mensaje es claro: toca actualizar la operación antes de que lleguen las nuevas fechas. Hay tres frentes que no pueden quedar al azar.
Una equivocación en estos temas no es barata: puede derivar en pagos retroactivos, sanciones o pleitos. Por eso muchas compañías están blindando sus procesos con acompañamiento jurídico. Si su negocio necesita poner en orden contratos, nómina y reglamento interno, nuestra asesoría legal para empresas revisa caso por caso y le arma un plan de cumplimiento ajustado a la realidad de su operación.
Cada situación es distinta. Un trabajador que reclama recargos atrasados no necesita lo mismo que una pyme que reorganiza 40 turnos. En A&R Abogados acompañamos ambos lados de la relación laboral en Bogotá y la Sabana, con criterio y sin promesas vacías.
La primera conversación para entender su caso no tiene costo, y a partir de ahí le explicamos con transparencia el alcance y los honorarios. Escríbanos por WhatsApp al 573193872560 y le decimos, en concreto, qué le conviene hacer frente a la reforma.
Esta nota es informativa y se basa en la Ley 2466 de 2025 y su calendario de aplicación. No reemplaza una asesoría particular sobre su situación.
Arranca el 2026 y vuelve la misma pregunta de siempre en los grupos de WhatsApp de propietarios e inquilinos: ¿cuánto puede subir el arriendo este año? La respuesta corta ya la tenemos. El DANE confirmó que la inflación de 2025 cerró en 5,10%, una décima por debajo del 5,20% con que terminó 2024. Ese número manda sobre todos los contratos de vivienda urbana que cumplan su año de vigencia durante 2026.
Pero detrás de ese porcentaje hay reglas que mucha gente no conoce, y ahí es donde se arman los líos. Quién avisa, cómo se avisa, cuándo un dueño puede pedir el inmueble de vuelta y qué pasa si el inquilino deja de pagar. Vamos por partes.
La norma que regula esto es la Ley 820 de 2003, el régimen de arrendamiento de vivienda urbana. Su artículo 20 es claro: cada doce meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio, el arrendador puede subir el canon en una proporción que no pase del 100% del IPC del año calendario anterior.
Traducido a 2026: si su contrato cumple el año este año, el arriendo puede subir hasta un 5,10%. Nada más. Ese es el techo, no el piso. Un dueño puede subir menos, o no subir, pero no puede pasarse de ahí en vivienda.
Un ejemplo sencillo. Un arriendo de $1.500.000 que cumple su año en marzo de 2026 podría subir, como máximo, $76.500. Quedaría en $1.576.500. Si el contrato firmó en julio, el aumento aplica en julio, no en enero: el reajuste va atado a la fecha de aniversario del contrato, no al calendario.
| Canon actual | Reajuste máximo (5,10%) | Nuevo canon tope |
|---|---|---|
| $900.000 | $45.900 | $945.900 |
| $1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
| $2.500.000 | $127.500 | $2.627.500 |
Ojo con una confusión frecuente: este tope solo cubre la vivienda urbana. Locales comerciales, oficinas y bodegas se rigen por lo que las partes hayan pactado en el contrato, no por el IPC. Si usted arrienda un local y firmó una cláusula de aumento distinta, esa es la que vale.
Acá tropieza mucha gente. El artículo 20 también exige que el arrendador que decida subir el canon le informe al inquilino el monto y la fecha en que empieza a regir. Y no basta con un mensaje al aire: la ley pide hacerlo por servicio postal autorizado (correo certificado) o por el mecanismo de notificación personal que se haya pactado en el contrato. Sin ese aviso, el aumento queda inoponible al inquilino.
¿Por qué importa tanto un papel? Porque ese aviso es la prueba. Si mañana hay un desacuerdo sobre cuánto se debía pagar, el correo certificado define la discusión. Subir el arriendo “de palabra” suele terminar en disputas que se pudieron evitar con una carta de dos párrafos.
Otro frente que genera tensión. Tener la propiedad no significa poder echar al inquilino cuando uno quiera. La Ley 820 ordena causales específicas y avisos con anticipación.
El artículo 22 permite al arrendador terminar el contrato a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, invocando causales especiales y avisando por escrito con al menos tres meses de anticipación, por correo certificado. Entre esas causales están:
Hay un detalle que casi nadie tiene presente y que conviene mirar bien: para esas tres causales especiales, la misma ley exige que, junto con el aviso, el arrendador constituya una garantía a favor del inquilino —una caución en dinero, bancaria o una póliza de una compañía de seguros— equivalente a seis meses del canon vigente. Esa garantía respalda que la causal invocada (por ejemplo, vivir en el inmueble) se cumpla dentro de los seis meses siguientes a la entrega. No basta, entonces, con la carta de los tres meses.
Distinto es cuando el inquilino incumple. Ahí no se espera al vencimiento. La mora en el pago del canon, el no pago de servicios públicos que lleve a su corte, o el subarriendo sin autorización habilitan al arrendador a dar por terminado el contrato y pedir la restitución.
La mora es la causa número uno de los procesos de restitución en Colombia. El camino legal está en el Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012, artículo 384. Cuando la única causal es la falta de pago, el proceso se tramita en una sola instancia, una vía más corta que la de un pleito ordinario.
El propietario presenta la demanda de restitución ante el Juzgado Civil Municipal, con el contrato, la prueba de la mora y estando al día en sus propias obligaciones. La demanda puede incluir, además de la entrega del inmueble, el cobro de cánones vencidos, servicios y la administración.
Acá la recomendación es de sentido común: hacer las cosas bien desde el inicio. Un requerimiento mal notificado o un soporte que falta pueden alargar meses un trámite que, hecho con orden, avanza con más fluidez. Si está en esa situación, vale la pena revisar el caso con un abogado inmobiliario en Bogotá antes de presentar nada, y conocer cómo se estructura un proceso de restitución de inmueble arrendado paso a paso.
El inquilino tampoco está desprotegido. La Ley 820 le reconoce garantías concretas:
Esa última es de oro. Guardar los comprobantes de pago es la mejor defensa del inquilino. Si un día le reclaman cánones que sí pagó, los recibos cierran la conversación.
Para arrendadores: revise la fecha de aniversario de cada contrato, calcule el reajuste sobre el 5,10% y mande el aviso por correo certificado con tiempo. Para inquilinos: verifique que el aumento que le proponen no pase del tope y que le haya llegado por escrito.
Y para los casos que se complican, mora, incumplimientos, contratos mal redactados, dudas sobre una causal de restitución, lo más sano es asesorarse antes de que el problema crezca. En A&R Abogados revisamos el contrato, calculamos los reajustes que correspondan y acompañamos los procesos de restitución dentro del marco de la Ley 820 y el Código General del Proceso.
Si quiere que un abogado mire su caso puntual, escríbanos por WhatsApp al +57 319 387 2560. La primera conversación nos sirve para entender su situación y decirle, con claridad, cuál es el camino. También puede conocer todo el alcance de nuestra asesoría jurídica inmobiliaria para arrendadores e inquilinos en Bogotá y la Sabana.
Pocas cosas le quitan el sueño a un administrador de copropiedad como la cartera morosa. Un par de propietarios que se atrasan dos o tres meses, y de repente el flujo de caja del conjunto se tambalea: no alcanza para la vigilancia, el ascensor pendiente de reparación o el sueldo del personal. La buena noticia es que la Ley 675 de 2001 le da a la propiedad horizontal herramientas bastante directas para recuperar ese dinero. La mala es que muchos consejos las usan tarde, o mal, y terminan perdiendo plata por desconocimiento.
Aquí le contamos, sin tecnicismos innecesarios, qué puede hacer su edificio o conjunto en Bogotá cuando un copropietario deja de pagar la administración, qué intereses se cobran, cuándo conviene demandar y qué sanciones son legales (y cuáles no).
Este es el punto que más sorprende a quienes vienen de otras áreas del derecho. En la propiedad horizontal no hace falta un proceso declarativo previo para reconocer la deuda. El artículo 48 de la Ley 675 de 2001 resolvió eso: la sola certificación que expide el administrador sobre las cuotas adeudadas constituye título ejecutivo, sin ningún requisito ni trámite adicional.
¿Qué significa en la práctica? Que con ese documento en mano se puede acudir directamente al juez civil para iniciar un proceso ejecutivo, tramitado bajo el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). El juez, según la misma norma, solo puede exigir como anexos:
Nada más. El administrador, además, está facultado por la ley para iniciar ese cobro judicial de forma oportuna, sin necesidad de pedir autorización a la asamblea o al consejo. Esa es una de sus funciones propias de recaudo. Así que esperar a la próxima asamblea para “pedir permiso” antes de demandar suele ser un error que solo alarga la mora.
El artículo 30 de la Ley 675 fija la regla general: el atraso en el pago de las expensas genera un interés de mora equivalente a 1.5 veces el interés bancario corriente que certifica la Superintendencia Financiera. Ese interés aplica tanto a las cuotas ordinarias como a las extraordinarias, porque ambas hacen parte de las expensas necesarias que el propietario está obligado a pagar.
Ahora bien, la propia norma deja una puerta abierta: la asamblea general, con el quórum que indique el reglamento, puede fijar un interés menor. Lo que no se puede es subirlo por encima de ese 1.5. Y ojo con un detalle que muchos administradores pasan por alto: condonar o rebajar intereses no es una decisión que pueda tomar el administrador por su cuenta, ni siquiera el consejo. Esa facultad le corresponde a la asamblea de copropietarios. Si usted, como administrador, perdona intereses sin respaldo de la asamblea, puede terminar respondiendo por ello.
Otro punto que cuesta plata cuando se ignora. La acción para cobrar cada cuota de administración prescribe a los cinco años, contados desde que se hizo exigible, según el artículo 2536 del Código Civil. Y corre de forma individual: cada cuota tiene su propio plazo.
¿La consecuencia? Si su conjunto arrastra una cartera vieja y no inicia el cobro a tiempo, la vía ejecutiva —que es la herramienta más rápida y potente— se va cerrando cuota por cuota. La deuda no desaparece de un día para otro, pero recuperarla se vuelve mucho más difícil y lento. Por eso la recomendación práctica es no dejar engordar la mora: lo razonable es activar el cobro persuasivo desde el primer o segundo mes de atraso, y pasar al cobro jurídico cuando el propietario no responde o incumple un acuerdo de pago.
| Etapa | Qué se hace | Quién la maneja |
|---|---|---|
| Cobro persuasivo | Recordatorios, llamadas, comunicación escrita, oferta de acuerdo de pago | Administrador |
| Acuerdo de pago | Pacto de plazos; conviene documentarlo por escrito | Administrador / Consejo |
| Cobro jurídico | Proceso ejecutivo con la certificación como título | Abogado, en nombre de la copropiedad |
Aquí hay que separar dos mundos. El no pago de cuotas se cobra por la vía ejecutiva que ya describimos. Las sanciones de los artículos 59 y 60 son cosa distinta: aplican al incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, como las normas de convivencia, ruido, mascotas, uso indebido de zonas comunes y similares.
Para esas faltas, previa comunicación escrita, la ley permite tres tipos de sanción: publicar la lista de infractores en zonas de alta circulación del edificio, imponer multas sucesivas mientras persista la falta (cada una hasta dos veces el valor de las expensas mensuales del infractor, sin que el total supere diez veces ese valor) y restringir el uso de bienes comunes no esenciales como salón social o zonas recreativas.
Dos límites que conviene grabarse:
No se puede, por ejemplo, restringirle a un moroso el uso del ascensor o impedirle el ingreso a su apartamento. Eso roza derechos fundamentales y la copropiedad puede terminar respondiendo por vía de tutela. La cartera se cobra con el proceso ejecutivo; no apretando servicios esenciales.
La asamblea general es el órgano máximo de la copropiedad: aprueba el presupuesto, fija las cuotas, nombra y remueve al administrador, y puede decidir sobre rebajas de intereses o políticas de cartera. El consejo de administración apoya y vigila la gestión. Y el administrador ejecuta: cobra, certifica la deuda, contrata al abogado y representa a la persona jurídica judicialmente.
Cuando esos tres engranajes funcionan coordinados —presupuesto realista, política de cartera clara aprobada en asamblea y cobro oportuno— la morosidad deja de ser una bola de nieve. El problema casi nunca es la ley; es la demora en aplicarla.
Estructurar un proceso ejecutivo, depurar una cartera con cuotas a punto de prescribir o redactar un reglamento de sanciones que aguante una impugnación no es algo que convenga improvisar. En A&R, despacho jurídico en Bogotá, acompañamos a administradores y consejos en el cobro de cuotas en mora y en la gestión integral de la copropiedad. Si quiere revisar su caso con un abogado especialista en propiedad horizontal, escríbanos por WhatsApp al +57 319 387 2560 y agendamos una primera conversación.
También asesoramos en disputas entre copropietarios y la administración, asambleas, reglamentos y procesos contra deudores. La primera consulta nos sirve para entender su situación y decirle, con franqueza, qué camino le conviene. Conozca más sobre nuestro servicio de asesoría en propiedad horizontal.